Ce trebuie sa stie clientii bancilor despre darea in plata si renegocierea creditelor imobiliare, conform deciziei Curtii Constitutionale

Autor: Bancherul.ro
2017-01-30 22:27

In Monitorul Oficial nr.53 din 18 ianuarie 2017 a fost publicata decizia Curtii Constitutionale a Romaniei (CCR) referitoare la exceptiile de neconstitutionalitate ale Legii nr.77/2016 privind darea in plata a unor bunuri imobile in vederea stingerii obligatiilor asumate prin credite.

Iata principalele prevederi ale acestei decizii pe care trebuie sa le cunoasca cei care au credite imobiliare:

1. Darea in plata sau renegocierea creditului, dar numai pentru cei care nu mai pot plati credtul, nu si pentru cei care nu mai vor

In primul rand, trebuie retinut ca, potrivit deciziei Curtii Constitutionale, va fi posibila nu doar darea in plata (cedarea locuintei catre banca in schimbul anularii contractului de credit si implicit scaparea de datorii), ci si renegocierea creditelor.

In consecinta, bancile pot alege ca in urma notificarilor primite de la clienti sa accepte fie darea in plata fie renegocierea contractului.

"Revine, în primul rând, părţilor obligaţia de a renegocia contractul, iar, în al doilea rând, renegocierea trebuie să fie una efectivă prin raportare la noua realitate", spune Curtea Constitutionala.

Este important, de asemenea, de precizat, ca legea se va aplica doar celor de buna-credinta, adica celor care nu-si mai pot plati ratele, nu si celor care nu mai vor.

"Curtea mai reiterează faptul că, faţă de cadrul legal existent la data încheierii contractelor de credit, prevederile legale criticate trebuie să se aplice doar debitorilor care, deşi au acţionat cu bună-credinţă, în conformitate cu prevederile art.57 din Constituţie, nu îşi mai pot îndeplini obligaţiile ce rezultă
din contractele de credit în urma intervenirii unui eveniment exterior şi pe care nu l-au putut prevedea la data încheierii contractului de credit", se arata in decizia Curtii Constitutionale.

2. Daca bancile refuza darea in plata sau renegocierea creditului, instanta de judecata decide, pe baza principiului impreviziunii

Daca in urma unei notificari primite de la client, banca refuza darea in plata sau renegocierea creditului, atunci o instanta de judecata va decide care va fi solutia, in baza principiului impreviziunii, prevazut de Codul Civil, adica aparitia unui eveniment exceptional, precum criza financiara sau cresterea exagerata a cursului valutar, care sa-l fi determinat pe beneficiarul creditului sa nu-si mai poata plati ratele la credit.

"Prin urmare, potrivit arhitecturii constituţionale şi legale, în caz de neînțelegere între părți, evaluarea existenței situației neprevăzute (condiție obiectivă) şi a efectelor sale asupra executării contractului, a bunei-credințe în exercitarea drepturilor și obligațiilor contractuale ale părților (condiții subiective), precum şi a echităţii (ce presupune atât o latură obiectivă, cât şi una subiectivă) trebuie realizată cu maximă rigoare și cade în sarcina instanţei judecătoreşti, organ care beneficiază de garanţia de independenţă şi imparţialitate şi care, pe această cale, dobândește un rol important în determinarea condițiilor de executare a contractului", se arata in decizia Curtii Constitutionale.

"În esenţă, impreviziunea intervine când în executarea contractului a survenit un eveniment excepţional şi exterior ce nu putea fi prevăzut în mod rezonabil la data încheierii contractului în privinţa amplorii şi efectelor sale, ceea ce face excesiv de oneroasă executarea obligaţiilor prevăzute de acesta. Drept urmare, clauzele contractului cu executare succesivă în timp trebuie adaptate în mod adecvat la noua realitate în măsura survenirii unui risc care se circumscrie ideii de impreviziune", se arata in motivarea Curtii.

Curtea a decis ca este nevoie de aplicarea principiului impreviziunii tocmai pentru a justifica scopul legii darii in plata, si anume "ideea de echitate și împărțirea riscurilor contractuale în executarea contractului de credit."

3. Darea in plata este posibila doar in cazurile sociale...

Darea in plata (si incetarea contractului) se va putea face, dupa constatarea impreviziunii, doar in cazurile sociale, adica atunci cand continuarea contractului de credit nu mai produce vreo utilitate sociala pentru beneficiarul creditului. De exemplu in cazul in care clientul bancii nu mai poate sa continue creditul, intrucat acesta a devenit deosebit de impovarator si-i afecteaza viata normala.

“Adaptarea (contractului de credit) are loc atunci când utilitatea socială a contractului poate fi menţinută, pe când încetarea atunci când în cazul intervenirii noilor condiţii contractul îşi pierde utilitatea socială. În consecinţă, Curtea reţine că revine, în primul rând, părţilor obligaţia de a renegocia contractul, iar, în al doilea rând, renegocierea trebuie să fie una efectivă prin raportare la noua realitate.

4. ...in restul cazurilor, creditele se renegociaza

In restul cazurilor, in care s-a dovedit existenta impreviziunii, dar nu este vorba de un caz social, instanta de judecata va impune bancilor sa renegocieze creditele in beneficiul clientilor, cu scopul de a le usura povara cursului de schimb si/sau a cresterii costurilor creditelor din cauza crizei, la care se poate adauga si devalorizarea pretului locuintei.

“Adaptarea contractului pe parcursul executării sale la noua realitate intervenită echivalează cu menţinerea utilităţii sociale a acestuia, mai precis permite executarea în continuare a contractului prin reechilibrarea prestaţiilor”, precizeaza Curtea Constitutionala.

Asadar, daca in urma “adaptarii contractului la noua realitate”, ceea ce inseamna reducerea ratei lunare conform cursului si dobanzilor din prezent, detinatorul creditului poate plati rata fara probleme, adica fara sa fie supraindatorat, creditul va fi renegociat intre banca si client.

5. Cum se determina impreviziunea

Pentru a determina existenta impreviziunii, instantele de judecata vor tine cont de urmatoarele elemente:

- pregatirea economica a clientilor, inferioara bancilor, ceea ce inseamna ca ei nu puteau anticipa aparitia riscului valutar sau o criza economica

- valoarea ratelor la credite, care a crescut semnificativ dupa aparitia crizei

- riscurile suportate deja de clienti, respectiv majorarea ratelor la credite in paralel cu efectele crizei economice si devalorizarea pretului locuintei

- noile conditii economice, care ar putea face ca imprumutul sa nu mai fie util (caz in care se aplica darea in plata)

“Evaluarea intervenirii acestui risc (riscul extern, care determina impreviziunea) trebuie privită şi realizată în ansamblu, prin analiza cel puţin a calităţii şi pregătiri economice/juridice a cocontractanţilor [dihotomia profesionist/consumator], a valorii prestaţiilor stabilite prin contract, a riscului deja materializat şi suportat pe perioada derulării contractului de credit, precum şi a noilor condiţii economice care denaturează atât voinţa părţilor, cât şi utilitatea socială a contractului de credit”, precizeaza Curtea Constitutionala.

6. Clientii bancilor nu pot fi despagubiti pentru ceea ce au platit in plus pana acum

Curtea Constitutionala a mai precizat ca darea in plata sau renegocierea contractelor conform principiului echitatii nu poate afecta prestatiile de pana acum, ci doar de acum inainte. Cu alte cuvinte, desi o instanta de judecata constata ca un client al unei banci a platit pana acum o rata mai mare decat ar fi trebuit, de exemplu din cauza cursului valutar, modificarea ratei, conform principiului echitatii, se va face doar pe viitor, clientul neputand sa-si recupereze banii platiti in plus pana acum.

"Odată constatată depăşirea riscului inerent contractului şi survenirea celui supra-adăugat, intervenţia asupra acestuia devine obligatorie şi trebuie să fie efectivă, fie în sensul încetării, fie în cel al adaptării sale noilor condiţii, ea producând efecte juridice pentru viitor, prestaţiile deja executate rămânând câştigate contractului", a precizat Curtea Constitutionala.

7. Darea in plata si renegocierea contractelor, in conditiile echitatii si bunei-credinte

Darea in plata sau renegocierea creditelor se va putea face in spiritul a doua principii: echitatea si buna-credinta, adica bancile trebuie sa accepte impartirea in mod egal a povarei impreviziunii (crizei), iar acest lucru se poate face doar daca partile si-au respectat pana in prezent obligatiile contractuale.

“Curtea constată că regula pacta sunt servanda presupune luarea în considerare a unor elemente precum buna-credinţă și echitatea, în condițiile schimbării fundamentale a condiţiilor de executare a contractului.
Ca principiu general, echitatea se manifestă sub două aspecte: obiectiv - denumind principiul exactei compensaţii cu implicarea egalităţii de tratament - şi subiectiv - însemnând luarea în considerare a unei situaţii particulare, de regulă, slăbiciunea unei părţi contractante.
Echitatea, corolar al buneicredințe, guvernează contractul civil de la nașterea sa până la epuizarea tuturor efectelor, independent de existența unei clauze exprese în cuprinsul contractului.

Teoria impreviziunii, fundamentată pe cele două principii, atenuează caracterul obligatoriu al contractului, în măsura în care, pe perioada executării acestuia, intervine o situație imprevizibilă, însă nici una dintre părțile contractante nu abdică de la obligațiile care îi revin potrivit executării cu bună-credință a contractului. Aşadar, echitatea, alături de bunacredinţă, oferă un fundament al impreviziunii, pornind de la relaţia existentă între ele”, se arata in decizia Curtii Constitutionale.

8. Legea nu se poate aplica daca locuinta a fost deja vanduta prin executare silita

Legea darii in plata nu se poate aplica daca locuinta a fost vanduta deja in urma executarii silite, ci doar in faza de executare silita, cand inca locuinta se afla in proprietatea clientului bancii, dupa cum a decis Curtea intr-o decizie separata. (vezi aici detalii)

9. Si creditele in euro, nu doar cele in CHF, pot face obiectul darii in plata

De legea darii in plata pot beneficia si cei care au credite in euro, nu doar cei cu credite in CHF, desi cursul euro/leu a crescut mai putin decat cel al francului elvetian.

Pentru ca, dupa cum am vazut mai sus, pentru stabillirea impreviziunii judecatorii trebuie sa tina cont de mai multe elemente, nu doar cursul, in general modul in care clientul a fost afectat de criza financiara si cat de inechitabil a devenit astfel creditul sau, raportat la prevederile initiale ale contractului.

10. Si scaderea pretului caselor se ia in calcul la stabilirea impreviziunii

Devalorizarea locuintelor dupa criza nu poate fi folosit criteriu de sine statator pentru constatarea impreviziunii, mai precizeaza Curtea Constitutionala, care a declarat ilegala prevederea din legea darii in plata care sugereaza acest lucru, intrucat afecteaza dreptul la proprietate.

Legea darii in plata arata urmatoarele, la art.11: "În vederea echilibrării riscurilor izvorând din contractul de credit, precum şi din devalorizarea bunurilor imobile, prezenta lege se aplică atât contractelor de credit aflate în derulare la momentul intrării sale în vigoare, cât şi contractelor încheiate după această dată".

Curtea Constitutionala arata urmatoarele: "Curtea constată că obiectul contractelor de credit îl reprezintă sume de bani, şi nu bunuri imobile. În condiţiile în care art.11 teza întâi prevede ca un criteriu de sine stătător criteriul devalorizării bunurilor imobile ce fac obiectul garanţiei aduse de debitor, se ajunge la o încălcare a dreptului de proprietate privată asupra sumelor de bani ale împrumutătorului (instituției de credit), drept prevăzut de art.44 din Constituţie. Curtea constată că un astfel de criteriu care a fost prevăzut alternativ cu cel al riscurilor ce izvorăsc din contractul de credit şi deci, folosit de sine stătător, este incompatibil cu aplicarea impreviziunii de către instanţa judecătorească, astfel cum a fost configurată sub regimul Codului civil din 1864. Faptul că garanţia adusă se devalorizează nu are legătură cu executarea contractului de credit."

Totusi, devalorizarea locuintelor poate fi utilizat impreuna cu principiul echitatii ca parte a teoriei impreviziunii, precizeaza Curtea:

"Acest criteriu ar putea, în schimb, să fie folosit în coroborare cu principiul echităţii ca parte a teoriei impreviziunii astfel cum a fost configurată sub regimul Codului civil din 1864. Astfel, instanța judecătorească urmează să evalueze dezechilibrul prestațiilor rezultate din contractul de credit și prin recurgerea la acest criteriu atunci când contractul de credit a fost convenit în vederea achiziționării unui imobil."

• Tipareste detalii
• Trimite pe mail
• Facebook
• Twitter
• Google
• Vizualizari: 9455

Taguri: lege darea in plata  Curtea Constitutionala  credite ipotecare  curs BNR  darea in plata  credite imobiliare  

Comentarii

Nume *:

E-mail *:
(nu se afiseaza pe site)
Subiect:
*
Comentariu:



Tastati codul din imagine (doar cifre)