Cum construim un sistem sanatos de creditare imobiliara? Ce facem cu Prima Casa si cu bancile pentru locuinte?

Autor: Bancherul.ro
2017-12-10 23:22

Au trecut aproape 10 ani de la criza din 2008, care ne-a aratat cat de nociv poate fi un sistem in care se pot acorda credite ipotecare foarte rapid si facil, cu avans si cu dobanzi cat mai mici, dar foarte riscante, din cauza faptului ca sunt in valuta si cu dobanzi variabile.

Cursul si dobanzile au explodat dupa izbucnirea crizei, declansand scandaluri si procese in justitie intre banci si clientii lor. In plus, piata imobiliara umflata artificial de creditarea prea rapida s-a prabusit, producand si mai multe probleme. Cu cat cazi de mai sus, cu atat te lovesti mai tare.

Ceea ce nu s-a intamplat in tari dezvoltate cu o piata mult mai stabila, precum Germania sau Cehia. Asta si pentru ca acolo exista de multa vreme sisteme de credite imobiliare mai sigure si, mai ales, foarte bine programate, pe perioade indelungate.

Acolo, cel care-si cumpara casa cu un credit imobiliar achita o dobanda mica, de 2-3% si fixa, adica rata nu i se schimba de la o luna la alta, in functie de indicii pietei, precum ROBOR sau EURIBOR.

Asta pentru ca in prealabil el a economisit de-a lungul a mai multi ani, in unele cazuri chiar din vremea cand era copil, datorita unui contract incheiat de parintii sai, pentru a strange bani pentru un avans ridicat necesar pentru obtinerea viitorului credit imobiliar convenabil, adica ieftin si cu dobanda fixa, dar mai ales sigur.

Este vorba de siguranta ca la o data stabilita in viitor, de exemplu peste 5, 10 sau chiar 15 ani, va putea obtine un credit pentru a-si cumpara o locuinta, indiferent de ce se va intampla in acel moment, pentru ca asa functioneaza sistemul: economiile unor clienti sunt folositi pentru creditele altora, asadar resursele, precum ci costul acestora, sunt sigure.

Chiar daca va fi o noua criza financiara, ca in 2008, moment in care, dupa cum stim, multe banci comerciale nu mai acorda credite. Si multi oameni nu mai vor sa ia credite.

Asa s-a intamplat la noi: dupa criza din 2008, piata financiara si cea imobiliara au inghetat, astfel ca statul a venit in ajutor cu Programul Prima Casa, garantand integral creditele acordate de banci, impunandu-le acestora, in schimb, practicarea unor dobanzi mici si a unui avans de doar 5%, fata de cel standard de 15%.

Programul s-a dovedit de succes nu doar in perioada de recesiune 2010-2013 ci si astazi, cand bancile nu mai au probleme cu creditele imobiliare standard, datorita avansului mic si a dobanzii plafonate la 2% plus ROBOR.

Desi a fost gandit pentru perioada de criza, Guvernul nu mai vrea acum sa-l retraga, de frica sa nu piarda capital electoral. Zilele trecute a adoptat, insa, o masura de reducere a garantiilor pentru bancile care acorda mai multe credite imobiliare standard. (vezi aici detalii)

Tot recent Programul a intrat in gura BNR, al carei economist-sef sustine ca, pe langa faptul ca nu si-a indeplinit rolul social, programul reprezinta acum si un risc la adresa stabilitatii financiare, din cauza cresterii gradului de indatorare al beneficiarilor de credite, pe fondul majorarii dobanzilor si a faptului ca programul a dus la cresterea preturilor din piata imobiliara la un nivel aproape de nivelul de alerta. (vezi aici detalii)

Si iata cum avem un deja vu: asa cum creditarea imobiliara rapida, cu avans redus, a cauzat criza din 2008 (nu doar in Romania, ci si in SUA, de unde a pornit Marea Recesiune), la fel pare sa se intample acum cu Prima Casa: pe fondul politicii fiscale pro-ciclice de stimulare a consumului, in contextul cresterii economice peste potential, cererea de credite a explodat si a intalnit un program gandit pentru perioade de criza, adica un program anti-ciclic care a devenit si el pro-ciclic pentru ca nu a fost retras la timp, in momentul dezghetului pietei bancare si imobiliare. Motiv pentru care s-a produs o crestere rapida a creditarii (anul trecut, FNGCIMM, care acorda garantiile Prima Casa, a anuntat ca nu mai face fata cererilor).

Cum rezolvam problema bancilor pentru locuinte?

In acelasi timp, la Parlament se discuta aprins pe tema modificarii legii bancilor pentru locuinte, dupa scandalul in care acestea au fost aruncate in urma cu doi ani de Curtea de Conturi, perioda in care cele doua banci specializate (BCR Banca pentru Locuinte si Raiffeisen Banca pentru locuinte) nu au mai incheiat contracte de economisire-creditare tip bauspar, dupa modelul german amintit mai sus.

Acest sistem ar fi putut deveni un factor de stabilitate pe piata creditelor imobiliare daca ar fi fost implementat cu succes din 2006, cand a fost lansat, pana in prezent.

Problema este ca sistemul a aparut intr-un moment neprielnic, adica tocmai in perioada de crestere euforica determinata de aderarea la NATO iar apoi la UE, din 2007.

Toata lumea voia atunci sa-si cumpere peste noapte frigidere, televizoare, calculatoare, masini si case, astfel ca piata creditarii a explodat, la fel ca piata imobiliara.

Bancile pentru locuinte au intrat si ele in valtoare si si-au promovat produsul de economisire-creditare mai degraba ca pe o varianta de a obtine dobanzi mari la economii decat un credit imobiliar sigur si avantajos peste mai multi ani.

Asa se face ca in prezent doar in jur de 1% din totalul celor o jumatate de milion de contracte de economisire-creditare s-au transformat intr-un credit ipotecar, restul fiind economii retrase de clienti dupa incasarea primei de la stat de 25%, maxim 250 de euro pe an.

Cand Curtea de Conturi a vazut ca statul plateste anual sute de milioane de lei fara ca acestia sa fie justificati in investitii imobiliare, a ajuns la concluzia ca cele doua banci pentru locuinte au incalcat legea.

Bancile au insa de partea lor legea, care spune clar ca daca economisesc minim cinci ani, clientii lor nu trebuie sa justifice banii pentru investitii imobiliare, aspect cu care si justitia a fost de acord, in cadrul procesului dintre banci si Curtea de Conturi de la prima instanta, Curtea de Apel Bucuresti, o decizie definitiva urmand a fi data anul viitor de Inalta Curte de Casatie si Justitie. (vezi aici detalii)

Guvernul este de partea Curtii de Conturi, transmitand Parlamentului ca legea trebuie modificata astfel incat atat sumele economisite de clienti cat si prima de stat sa fie justificate de clienti pentru investitii in domeniul locativ, in timp ce bancile si BNR spun ca sumele economisite minim 5 ani nu ar trebui justificate, pentru ca altfel nu ar mai atrage interesul oamenilor pentru acest sistem.

Insa unii parlamentari din cadrul comisiei de buget din Camera Deputatilor, mai cu seama cei ai USR, precum Claudiu Nasui si Cosette Chicirau, sunt vehementi in a cere acordarea primei de stat doar cu jusificarea cheltuirii banilor in scop locativ, altfel ar fi o risipa a banului public, in beneficiul bancilor, care folosesc fondurile publice pentru a obtine profituri imprumutand cu aceste fonduri publice chiar statul, prin cumpararea de titluri de stat, in schimbul unei dobanzi platite tot de stat.

Acest argument cu greu poate fi combatut de bancheri, mai precis de Lucian Anghel, seful BCR Banca pentru Locuinte, sustinut de parlamentari precum Varujan Vosganian (ALDE) si Viorel Stefan (PSD, seful Comisiei de buget) care spune ca aceasta se intampa pentru ca sistemul este inca la inceput si este normal sa fie mai putine credite.

Sistemul are insa o vechime de aproape 10 ani si numai 15% din valoarea economiilor au fost utilizate pentru credite, astfel ca se poate spune ca daca nu a fost un esec, atunci cu siguranta a fost un semi-esec.

Chiar Anghel se contrazice, spunand ca, de fapt, jumatate dintre clientii bancilor pentru locuinte au venituri mici, sub 1.100 de lei si astfel nu se incadreaza pentru un credit.

Din moment ce multi clienti nu se incadreaza pentru un credit, inseamna ca bancile nu au nevoie de mai multe economii pentru acordarea de credite ci tocmai de justificarea in scop locativ a primei de stat si sumelor economisite si retrase pentru diverse investitii locative, precum renovarea locuintelor.

Pentru ca nu poti justifica bani publici prin sondaje pe 1.000 de clienti, platite de banca, din care rezulta ca peste 80% dintre clienti au folosit prima de stat nejustificata pentru confortul locativ si nu pentru vacante sau alte cheltuieli, cum suspecteaza unii deputati.

De altfel, deputatii din comisia de buget chiar au votat pentru varianta justificarii primei de stat, iar voturile au fost egale, 6 la 6, ca la table, dupa cum au observat ei.

In final insa, datorita majoritatii PSD si ALDE, proiectul de lege a fost trimis plenului Parlamentului in varianta veche a legii, adica fara sa fie nevoie de justificarea primei dupa economii de minim 5 ani, in contradictie cu opinia Guvernului.

Legea a fost intoarsa insa la Comisie de liderul grupului PSD din Camera, Ioan Munteanu, fara explicatii, astfel ca dezbaterile vor fi reluate marti. (vezi aici detalii)

Ce e sigur?

Indiferent de deznodamantul proceselor si de legea din Parlament, un lucru e cert: sistemul de economisire-creditare (bauspar) poate fi, dupa cum s-a demonstrat in Germania, o solutie sustenabila de stabilitate a pietei creditarii imobiliare.

Iar dupa cum, de asemenea, am vazut in Germania, dar si la noi, cu Prima Casa, un astfel de sistem poate fi stimulat de stat pentru a avea succes.

Insa banii publici trebuie justificati, asta e cert. De aceea legiuitorii trebuie sa gaseasca o solutie pentru a stimula sistemul si in acelasi timp sa inlature suspiciunile cu privire la cheltuirea banilor publici. Asta e treaba legiuitorilor si trebuie sa si-o faca bine. Ar fi trebuit sa si-o faca de acum doi ani, de cand sistemul este blocat, insa pentru ei interesul public este mai putin important decat cel personal, de grup sau de partid.

• Tipareste detalii
• Trimite pe mail
• Facebook
• Twitter
• Google
• Vizualizari: 5423

Comentarii

Miruna Pascal
Drama Romanilor datori la Banci
In Romania nu a existat creodata o creditarea responsabila in adevaratul sens al cuvantului, ci camatarie cu acte. Incalcarea flagranta a legislatiei in domeniul protectiei consumatorilor de catre un grup de banci organizate cartelar, a dus la o adevarata drama sociala, cu peste 1 milion de restantieri si peste 1.500.000 de garantii imobiliare executare. BNR este principalul vinovat pentru ca a permis acest jaf al romanilor de catre banci. Niciodata nu s-a pus problema ca acesti debitori in marea lor majoritate de buna credinta sa isi ramburseze creditele. Cand o banca precum BCR iti evalua bonitatea pe o dobanda promotionala la jumatate, la maxim 60% din venituri, este mai mult decat evident ca se incalca normele BNR privitare la prudenta bancara. Practic de la inceput erau rau-platnic pentru ca daca dobanda evaluata era cea reala, abuziva, atunci nu te calificai la un credit. Practic bancile incalcau prudenta bancara sub "atenta" supraveghere (de fapt era un tinut de 6) a BNR. CHF si clauzele abuzive au distrus la propriu clasa medie care spera ca prin datorie sa duca o viata mai buna, sa isi intemeieze o familie fara grija chiriei la vreun bosorog imputit care isi rotunjea veniturile. Daca au ajuns oameni sa isi ia viata pentru ca nu au mai putut sa isi plateasca ratele, activandu-si astfel asigurarile de viata, arata si mai clar ce s-a intamplat in mandatul lui Mugur Isarescu la BNR. Are mainile patate cu sangele celor care trebuiau sa beneficieze de protectie din partea Statului, sa se aplice legea. Bancile in Romania sunt un cancer.



Adauga un comentariu

Nume *:

E-mail *:
(nu se afiseaza pe site)
Subiect:
*
Comentariu:



Tastati codul din imagine (doar cifre)  

Adauga un comentariu folosind contul de Facebook