Bancherul - BANCI / Analiza / Dezghetarea pietei imobiliare depinde de reluarea creditarii si de programul guvernamental de locuinte sociale

Piaţa imobiliară ar putea intra din primăvară �ntr-un ritm normal, dar mai scăzut ca anii trecuţi, �nsă acest lucru depinde mult şi de bănci, care trebuie să �şi adapteze condiţiile de creditare, au spus pentru NewsIn consultanţii imobiliari şi o parte din principalii jucători din imobiliare.

Directorul de marketing al companiei RomaniaInvest, Nimrod Zvik, a declarat pentru NewsIn că "la �nceputul anului 2008, situaţia pieţei imobiliare putea fi caracterizată drept excelentă, �n primele luni ale anului ansamblurile rezidenţiale bune �nregistr�nd v�nzări record".

Acesta susţine că a urmat perioada de vară, �n care v�nzările au scăzut, pentru ca din toamnă să �ncepă o stagnare a acestora, av�nd ca motive principale at�t starea de aşteptare �n care se află clienţii c�t şi condiţiile noi de creditare pe care băncile le-au impus pe piaţă.

"�n aceeaşi situaţie ne aflăm şi �n acest moment �nsă, de anul viitor, această situaţie se va reglementa, �ncet-�ncet şi v�nzările �n domeniul real estate vor �ncepe să crească progresiv. Acest lucru nu se va �ntampla, �nsă, p�nă �n momentul �n care băncile nu �şi vor adapta condiţiile de crediatare situaţiei cumpărătorilor şi nu vor găsi soluţiile optime care să le permită acestora să-şi achiziţioneze locuinţele de care au at�ta nevoie", a adăugat Zvik.

La r�ndul său, reprezentantul companiei Quantum Management & Consulting, Andrei Apetrei susţine că anul 2008 pentru piaţa imobiliară a �nceput bine şi s-a terminat prost.

"Există un blocaj �n acest moment care nu poate fi neglijat, iar cauzele lui sunt multiple, de la nivelul guvernului p�nă la cel al cumpărătorului obişnuit. Consider că, �n 2009, se vor putea vinde locuinţele sociale, de p�nă �n 380.000 lei, dar numai dacă guvernul �şi va ţine promisiunea, aduc�ndu-şi aportul �n susţinerea acestor proiecte", este de părere Apetrei.

Adrian Nicolescu, head of valuation&advisory la CBRE Eurisko susţine că efectele crizei financiare se resimt destul puternic şi asupra pieţei rezidenţiale rom�neşti. Acesta mai spune că deşi anul 2008 trebuia să fie anul cu cele mai multe proiecte rezidenţiale finalizate şi totodată să �nceapă concurenţa reală, s-a observat că �n primele 10 luni ale anului au fost livrate doar 900 de unităţi rezidenţiale �n Bucureşti.

Potrivit reprezentantului companiei CBRE Eurisko, pentru anul 2009 ar trebui să fie finalizate circa 7.000 de locuinţe �n cadrul proiectelor deja anunţate. "Şi aici ne păstrăm rezerva �n ceea ce priveşte numărul locuinţelor care vor fi finalizate. Nu putem anticipa ceea ce se va �ntimpla pe piaţă şi cel mai probabil se vor finaliza doar proiectele mici şi medii unde construcţia se află �ntr-un stadiu avansat şi care sunt v�ndute �n proporţie de minimum 50%. �n ceea ce priveşte proiectelor mari, credem că va fi realizată doar o fază, de 100-150 de unităţi'', a mai spus Adrian Nicolescu.

Consultanţii companiei Cushman&Wakefield susţin că �n 2009 vor fi acordate credite mai puţine, prin urmare se vor cumpăra mai puţine case, mobilă, electrocasnicele se vor vinde mai puţin, companiile nu se vor mai dezvolta şi se va �nchiria mai puţin.

"Rezultă astfel un �efect de cascadă�, un lanţ de descreşteri generat de o situaţie economică fără creşteri. Lipsa creditului va genera scăderi sau plafonări �n economie, iar sectoarele conexe vor fi afectate" a declarat Razvan Gheorghe, Partener Managing Director al Cushman & Wakefield.

Răzvan Gheorghe consideră că lipsa creditelor, mărirea gradului de risc al investitiilor şi timpul de dezvoltare pentru un proiect, sau pentru o investiţie, care va fi mai lung vor avea efecte negative pe care le vor resimţi dezvoltatorii pe fondul crizei. "Economia va fi �n descreştere şi probabil vom asista şi la falimente �n sectorul imobiliar. Consider că sectorul cel mai afectat va fi rezidenţialul", mai spune analistul imobiliar.

Recesiunea imobiliară diversifică oferta de locuinţe date spre �nchiriere

�n contextul �năspririi condiţiilor de creditare şi a unei stări generalizate de expectativă, dezvoltatorii de imobile rezidenţiale văd �n �nchiriere o oportunitate de deblocare a pieţei, susţin consultanţii companiei DTZ Echinox. Aceştia mai spun că dezvoltatorii preferă să ofere apartamentele spre �nchiriere viitorilor proprietari, oferindu-le inclusiv posibilitatea de le cumpăra la un preţ preferenţial peste o perioadă ce variază de la un an la trei sau chiar patru ani.

Potrivit consultantului �n cadrul departamentului rezidenţial al DTZ Echinox, Oana Lungu, piaţa rezidenţială premium şi de lux va �nregistra �n 2009 cea mai mare ofertă de proprietăţi date spre �nchiriere. Reprezentantul DTZ susţine că oferta constantă din ultimii ani era constituită din proprietăţile �nchiriate de către cei care deţin deja cel puţin o altă locuinţă şi care privesc a doua proprietate ca pe o investiţie, o sursă suplimentară de venit. Consultanţii mai spun că acestora din urmă li s-au adăugat �n ultimele opt luni, gradual, oferte de la diverşi proprietari care nu activaseră �nainte pe segmentul �nchirierilor.

"Această nouă ofertă de apartamente �n ansambluri rezidenţiale a imobilizat oferta de apartamente �n blocurile vechi. Interesul scăzut faţă de apartamentele vechi s-a făcut simţit relativ repede de către proprietarii care au scăzut chiriile simţitor", mai spune Oana Lungu, care consideră că oferta va continua să crească şi �n următorul an, odată cu finalizarea altor proiecte rezidenţiale, echilibr�nd balanţa cerere-oferta.

Numărul de apartamente noi care vor fi livrate �n următorii 3-5 ani se va ridica la circa 65.000

Potrivit unui studiu realizat la jumătatea anului 2008 de analiştii companiei imobiliare Regatta, numărul de apartamente noi care urmează a fi livrate �n următorii 3-5 ani ar trebui să se ridice la circa 65.000.

Datele Regatta arată că zona de nord a Capitalei deţine un procent de 38,10 % din totalul unităţilor care vor fi disponibile �n următorii trei - cinci ani, zona de vest 22,68% din total ofertei pe Bucureşti, estul oferă 26,93% din totalul de apartamente anunţate pe piaţă, �n timp ce zona de sud doar un procent de 6,38%. �n ceea ce priveşte centrul Capitalei, analiştii imobiliari sunt de părere că lipsa de teren este mai mult dec�t evidentă şi astfel procentul dezvoltărilor rezidenţiale din zonă fiind de doar 5,88% din total.

Consultanţii imobiliari au mai spus că apartamentele anunţate se adresează tuturor segmentelor: middle, middle high şi lux, ceea ce determină o diferenţiere clară, dar şi o extindere a ariilor pe care dezvoltatorii se concentrează.