Avansul la creditele ipotecare pentru cumpararea celei de-a doua locuinte a fost majorat de la 15% la 25%, printr-un regulament emis de Banca Nationala a Romaniei, in vigoare din 18 februarie 2022 (vezi aici detalii).

Iata cum motiveaza BNR aceasta decizie:

"Având în vedere creșterea importanței creditelor acordate în scop nelocativ (+7 la sută în perioada decembrie 2019-iunie 2021, reprezintă o proporție de 13 la sută din total), rata de neperformanță ridicată a acestora, dar și senzitivitatea crescută la o depreciere a prețurilor imobiliare, BNR urmărește să acționeze anticiclic pentru acest segment de nișă al creditării imobiliare.

Astfel, se are în vedere implementarea de limite mai reduse cu 10 puncte procentuale ale LTV (echivalent cu o creștere a avansului de 10 puncte procentuale) pentru creditele acordate persoanelor fizice pentru achiziționarea altui imobil decât cel destinat a fi utilizat ca locuință pentru folosință proprie.

Prin această măsură sunt avute în vedere diminuarea vulnerabilităților generate de o creștere a creditelor nou-acordate în acest scop, dar și creșterea rezilienței debitorilor și a creditorilor în cazul unor evoluții nefavorabile",  se arata in Raportul privind stabilitatea financiara, editia decembrie 2021 publicat de Banca Nationala a Romaniei (BNR).

Iata prezentarea din raport:

2.3.2. Riscurile generate de sectorul imobiliar rezidențial și de creditarea imobiliară a populației

Expunerile instituțiilor de credit în raport cu piața imobiliară rezidențială reprezintă o parte importantă a portofoliului de credit (107,5 miliarde lei, 68 la sută din creditul acordat populației, septembrie 2021).

Creșterea puternică a creditării în perioada parcursă de la Raportul anterior a fost susținută și de împrumuturile pentru achiziția unei locuințe (detalii în Secțiunea 2.2 Sectorul populației).

Creditele acordate prin programul ,,Noua Casă”16 s-au majorat substanțial, dar ponderea acestora în fluxul de credit continuă să fie una moderată (22 la sută, septembrie 2021).

Indicele privind accesul la piața creditului ipotecar (17) a crescut ușor la 0,98 în T3/2021, de la 0,94 în trimestrul precedent, pe fondul creșterii modeste a prețurilor rezidențiale și scăderii ratei de dobândă.

Indicatorii de risc aferenți portofoliului de credite ipotecare se mențin la un nivel adecvat din punct de vedere prudențial.

Gradul de acoperire a împrumuturilor prin garanții (eng. Loan-to-Value, LTV), pentru creditele ipotecare fără creditele ,,Noua Casă”, este de 72 la sută pentru împrumuturile aflate în stoc și de 79 la sută pentru creditele noi (septembrie 2021, valori mediane).

Gradul de îndatorare pentru creditele ipotecare aflate în stoc este de 41 la sută, respectiv de 37 la sută pentru împrumuturile noi.

Rata de neperformanță a acestor credite a continuat tendința descendentă observată în ultima perioadă (1,5 la sută, în scădere cu 0,1 puncte procentuale în septembrie față de iunie 2021).

Creditele de consum garantate cu ipoteci continuă să prezinte o rată mare de neperformanță (11,9 la sută), volumul creditelor neperformante reprezentând peste o cincime din volumul total aferent portofoliului populației, deși aceste credite reprezintă doar 6 la sută din total.

În cazul creditării imobiliare rezidențiale, un segment care poate genera acumularea de vulnerabilități este cel al împrumuturilor destinate achiziționării unor locuințe cu scop investițional.

Din punct de vedere al disciplinei la plată, creditele acordate în scop nelocativ au o rată de neperformanță superioară comparativ cu creditele acordate în scop locativ (4,3 la sută față de 1,4 la sută).

Suplimentar, debitorii care au contractat credite în scop nelocativ au fost cei mai vulnerabili în contextul șocului cauzat de pandemia COVID-19, înregistrând creșteri ale ratelor de neperformanță în perioada iunie – septembrie 2020.

Acest episod demonstrează o capacitate mai scăzută a acestora de a absorbi impactul unor șocuri negative. În total, volumul de credite neperformante aferente creditelor acordate în scop nelocativ alături de cel aferent debitorilor cu credite ipotecare multiple reprezintă un sfert din volumul total al creditelor neperformante pe segmentul populației.

Mai mult, observăm o rată de deteriorare mult mai accelerată a capacității de plată odată cu creșterea nivelului de LTV. Astfel, persoanele care accesat împrumuturi cu scop nelocativ și care aveau un nivel al LTV între 85 la sută și 90 la sută au înregistrat o rată de neperformanță de 10 la sută, comparativ cu 4,2 la sută pentru celelalte tipuri de credite cu același interval al raportului dintre împrumut și garanție (Grafic 2.19).

Aceste aspecte demonstrează că un nivel mai ridicat al indicatorului LTV, echivalent cu o valoare mai redusă a avansului, este asociat unui risc mai mare cu împrumutul ipotecar respectiv, atât din perspectiva creditorului, care în situația în care debitorul nu va mai rambursa creditul va trebui să înregistreze o pierdere în caz de nerambursare mai ridicată, cu efecte asupra capitalizării băncii, cât și din punct de vedere al debitorului, care va fi caracterizat de un grad de îndatorare mai mare și o capacitate mai redusă de a face față unor posibile evoluții adverse.

Având în vedere creșterea importanței creditelor acordate în scop nelocativ (+7 la sută în perioada decembrie 2019-iunie 2021, reprezintă o proporție de 13 la sută din total), rata de neperformanță ridicată a acestora, dar și senzitivitatea crescută la o depreciere a prețurilor imobiliare, BNR urmărește să acționeze anticiclic pentru acest segment de nișă al creditării imobiliare.

Astfel, se are în vedere implementarea de limite mai reduse cu 10 puncte procentuale ale LTV (echivalent cu o creștere a avansului de 10 puncte procentuale) pentru creditele acordate persoanelor fizice pentru achiziționarea altui imobil decât cel destinat a fi utilizat ca locuință pentru folosință proprie.

Prin această măsură sunt avute în vedere diminuarea vulnerabilităților generate de o creștere a creditelor nou-acordate în acest scop, dar și creșterea rezilienței debitorilor și a creditorilor în cazul unor evoluții nefavorabile.

(16) Din 15 august 2020 programul guvernamental ,,Prima Casă” a fost schimbat cu programul ,,Noua Casă”. Acesta nu mai include restricții cu privire la venit și nici nu prevede subvenționarea ratelor de dobândă, dar introduce garanții diferite din partea statului în funcție de tipul și valoarea locuinței.

(17) Indicele de accesibilitate (en. Housing Affordability Index) măsoară venitul median al unei gospodării în raport cu veniturile necesare pentru achiziționarea unei locuințe cu un avans de 25 la sută, grad de îndatorare relative la venituri de 45 la sută și maturitate de 25 de ani.