Creditele ipotecare au un ritm alert de crestere, care este asteptat sa continue, dat fiind ca in Romania sunt mult mai putine fata de alte tari europene, iar cererea este mare. Insa noul context economic, cu cresterea riscurilor si posibila modificare sau chiar disparitie a programului Prima Casa, impune ca oferta de imprumuturi pentru locuinte sa devina mai diversificata si ajustata pentru evitarea riscurilor, considera Sergiu Oprescu, seful Alpha Bank, prima banca din Romania care a acordat un credit ipotecar in urma cu 18 ani si care a lansat, in acest an, tot in premiera, obligatiuni ipotecare.
Am analizat impreuna cu Sergiu Oprescu, care este si presedintele Asociatiei Romane a Bancilor (ARB), un bun cunoscator al pietei creditarii ipotecare, care este situatia acesteia in prezent, potentialul de dezvoltare, dar si cu ce riscuri se poate confrunta.
Cand vine vorba de credite ipotecare si de pretul locuintelor, nu putem sa nu le punem in context si sa ne gandim la istoria recenta a acestora, destul de tumultoasa. Mai ales ca mediul economic intern si extern a devenit tot mai tensionat, alimentand profetii de criza, ceea ce ne duce cu gandul la scurta perioada de euforie economica de dupa aderarea Romaniei la Uniunea Europeana, in 2007, urmata de izbucnirea crizei financiare de la finalul lui 2008.
Atunci am trait un scurt si intens extaz, cu cresteri fulminante de salarii, de credite si de preturi pe piata imobiliara, urmat de lunga agonie a recesiunii, prin care nimeni nu mai vrea sa mai treaca si din care trebuie sa invatam cate ceva, pentru a nu o repeta.
Primele datoare sa invete lectia crizei sunt autoritatile statului, pentru ca ele servesc interesul public si trebuie sa duca o politica prudenta si anticiclica, nefiind supuse presiunii profitului, ca in cazul firmelor private, care tot timpul sunt intr-o euforie prociclica de crestere continua, care le impiedica sa anticipeze sau sa evite crizele.
Cea mai importanta autoritate a statului responsabila de piata creditarii este Banca Nationala a Romaniei (BNR). Aceasta a inceput sa emita de anul trecut semnale de alarma privind ritmurile prea alerte ale creditarii populatiei si preturilor din piata imobiliara, iar de la inceputul acestui an a luat primele masuri: a limitat gradul de indatorare pentru creditele obtinute de populatie de la banci la 40% din venituri.
BNR a constatat ca anul trecut “s-au înregistrat presiuni semnificative pe segmentul de creditare aferent populației, în special în ceea ce privește împrumuturile ipotecare. Aceste evoluții, coroborate cu dinamica ascendentă a prețului proprietăților imobiliare, au indicat o intensificare a vulnerabilităților generate de activitatea de creditare a populației."
“Spre deosebire de piața creditului, mai noteaza BNR, piața imobiliară rezidențială a înregistrat o temperare a activității în anul 2018. Ritmul de creștere a prețului proprietăților imobiliare a decelerat până la 0,9 la sută (rată reală medie anuală), în timp ce numărul tranzacțiilor s-a redus cu 18 la sută (conform Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară).”
In ciuda temperarii activitatii din piata imobiliara, evolutia acesteia a fost evaluata de BNR ca fiind un risc sistemic pentru banci, dar de nivel redus.
In acelasi timp, Comitetul National pentru Supraveghere Macroprudentiala (CNSM) a recomandat Guvernului, la inceputul anului trecut, sa modifice programul Prima Casa, pentru a-i imprega un caracter social mai intens, dat fiind ca aceste credite garantate de stat, care au ajuns sa reprezinte jumatate din totalul creditelor ipotecare, au devenit un risc pentru stabilitatea financiara.
Guvernul insa nu a dat curs recomandarii CNSM de a face mai restrictive creditele Prima Casa, care se bucura de aprecierea populatiei, dat fiind ca au avans de numai 5% si dobanda mai mica, in conditiile in care in acest an au avut loc alegerile europarlamentare si urmeaza cele prezidentiale.
Programul Prima Casa si-a trait traiul
Si bancherii spun ca Programul Prima Casa si-a trait traiul si-a mancat malaiul, dupa ce in perioada de recesiune s-a dovedit extrem de util.
“Programul Prima Casa, unic la nivel european, a fost un stabilizator extrem de important pentru piata imobiliara, altfel volatilitatea preturilor ar fi fost mult mai mare. A permis manifestarea cererii, care altfel ar fi disparut in perioada maxima a crizei”, explica Sergiu Oprescu.
Pretul louintelor, subliniaza el, e important pentru intreaga piata imobilara, intrucat reprezinta reperul pentru restul tranzactiilor imobiliare, precum si pentru finantarea firmelor, care se face preponderent pe baza garantiilor, mai putin in functie de cash flow.
Programul Prima Casa nu mai are acum acelasi rol, intrucat piata imobiliara a iesit de mult din criza, ba chiar creste intr-un ritm considerat prea ridicat, iar creditarea ipotecara la fel, datorita unui avant economic sustinut, cresterilor de salarii cu peste 10% in fiecare an si dobanzilor mult mai mici.
Ceea ce a scurtat semnificativ, cu nu mai putin de 20 de ani, perioada medie in care un locuitor al Capitalei cu salariu mediu ar putea rambursa un credit ipotecar pentru cumpararea unui apartament vechi de 3 camere in Capitala, de la 33 de ani in 2008, la doar 13 ani in prezent, conform indicatorului calculat de Alpha Bank, pe baza datelor disponibile in piata.
E nevoie de noi segmente si produse de creditare
Cresterea spectaculoasa a capacitatii de plata a unui credit ipotecar schimba comportamentul oamenilor: tot mai multi pot sa adune un avans mai mare de 5%, cat e la Prima Casa, pentru a obtine un credit ipotecar cu care sa-si cumpere a doua locuinta, mai mare si mai sofisticata, cu dotari moderne, sau pentru trecerea de la apartament in bloc la casa.
Veniturile mai mari le permit acum mai multor oameni sa obtina un credit pentru locuinta, iar cei cu salarii mari isi doresc standarde ridicate, precum o casa inteligenta, ecologica, cu confort ridicat, cum ar fi podele incalzite.
In aceste conditii, cu programul Prima Casa in ultima sa faza, urmand probabil sa devina mai restrictiv sau chiar sa dispara, e important ca bancile sa identifice segmente noi de creditare si noi tipuri de produse, crede seful Alpha Bank.
El subliniaza ca piata creditului ipotecar are in continuare un potential foarte ridicat in Romania, intrucat gradul de dezvoltare este mult mai mic decat in alte tari.
Astfel, valoarea creditelor ipotecare a crescut de la 5,2 miliarde euro in 2008 la 15,7 miliarde euro in 2018, reprezentand doar 7,7% din PIB, mult mai putin comparativ cu media de 16% din alte tari din Europa de Est si peste 40% cat este media europeana.
Un prim indicator pentru potentialul pietei ipotecare, arata Sergiu Oprescu, este gradul de aglomerare a locuintelor: 47% dintre romani traiesc in locuinte suprapopulate, fata de numai 15,7% cat este media europeana.
Al doilea indiciu este stocul de case mai invechite: 50% dintre blocurile in care traiesc romanii din orase au mai mult de 50 de ani vechime, fata de 35% in Uniunea Europeana, deci e nevoie de renovari.
Ceea ce inseamna ca exista o cerere destul de sustinuta pentru creditele imobiliare, spune seful Alpha Bank, dovada stand cifrele pietei imobiliare si a creditelor ipotecare.
Astfel, in 2018 preturile din intreaga piata imobiliara din Romania au crescut cu 5,6% fata de anul precedent, cu un efect de ponderare in Capitala, unde dinamica a fost de 4,5%, mai mult in cazul locuintelor noi, mai putin la cele vechi, ritmul de crestere fiind apreciat ca fiind echilibrat, nici prea mare, nici prea mic.
Stocul creditelor ipotecare a avut o crestere anuala in 2018 de 11%, determinata de un avans de 24,6% a imprumuturilor in lei si o scadere cu 9% a celor in valuta, care sunt restrictionate de BNR.
Cresterea sustinuta a creditarii a avut loc in ciuda scumpirii imprumuturilor: costul total al unui credit in lei, reflectat de Dobanda Anuala Efectiva (DAE), a urcat anul trecut de la 4,8% la 6,2%, in urma cresterii indicelui de referinta ROBOR, precum si tendintei spre dobanda fixa, mai mare decat cea variabila, intrucat incorporeaza riscuri viitoare si blocheaza nivelul de dobanda pe o perioada mai lunga de timp, explica Sergiu Oprescu.
Care ar putea fi riscurile?
Se pune insa intrebarea, date fiind incertitudinile privind evolutia economiei, care ar putea fi riscurile creditelor ipotecare, in cazul unei noi crize. Seful Alpha Bank considera ca acestea sunt acum mult mai mici decat in 2008. De ce?
In primul rand pentru ca riscul cursului de schimb e mult diminuat fata de criza precedenta, dat fiind ca acum se acorda credite ipotecare doar in lei, iar stocul total al imprumuturilor imobiliare a devenit majoritar in moneda nationala.
In al doilea rand, si riscul de ajustare a salariilor, cum s-a intamplat in 2010, e mult mai scazut, pentru ca acum indicatorii macroeconomici sunt mult mai bine controlati, iar salariile sunt in continuare foarte competitive in Romania, in ciuda cresterii puternice din ultima perioada.
Chiar daca ritmul de crestere a salariilor e mai mare decat a productivitatii, dupa cum a avertizat BNR, avem in continuare avantajul unei eficiente ridicate a productivitatii muncii: Romania se afla pe primul loc in Europa in topul randamentului productivitatii muncii in functie de salariul anual al angajatilor, cu 226%, ceea ce inseamna ca 1 leu platit pe salariu produce o valoare adaugata in economie (PIB) de 2,26 lei.
Comparativ, productivitatea muncii in Polonia e putin mai mica, in jur de 210%, in Bulgaria este 196%, in Ungaria – 180%, in Cehia – 168%, in Grecia – 110%, in Italia - 107%, in Germania – 95%, conform datelor Eurostat (vezi graficul).
[1]
De aceea, crede Sergiu Oprescu, cresterea salariilor nu reprezinta inca o amenintare, desi a fost extrem de agresiva, intr-o perioada scurta, mai ales in sectorul public, ceea ce a determinat migratia dinspre sectorul privat. O alta problema, crede el, este majorarea salariului minim, care descurajeaza performanta, prin scaderea interesului angajatului de a ajunge la un salariu mai mare.
Al treilea risc este cel al cresterii dobanzii, care este legata de inflatie, solutia fiind creditele cu dobanda fixa, tot mai solicitate de clientii bancilor, care la randul lor devin tot mai dispuse sa le ofere, pe fondul stabilizarii dobanzilor la niveluri mult mai mici decat in trecut si in contextul ancorarii acestora la cele in euro, in perspectiva adoptarii monedei europene.
In privinta riscului de depreciere a pretului imobilelor, acesta este, de asemenea, foarte mic comparativ cu perioada dinainte de 2008, apreciaza Sergiu Oprescu, pentru ca pretul de constructie a caselor este acum mult mai echilibrat, fiind calibrat si modelat dupa cerere, care la randul ei nu mai este atat de naucitoare ca inainte de criza.
In concluzie, potentialul creditarii ipotecare ramane in continuare foarte mare, dar trebuie totusi sa fim atenti la riscul de crestere prea rapida a preturilor si la eventuala supraevaluare a imobilelor, subliniaza seful Alpha Bank.
Fundamental, insa, adauga el, avem o piata imobiliara subdezvoltata comparativ cu cea europeana, ceea ce va permite in continuare o cerere sustinuta de credite ipotecare, care se extinde, datorita cresterii salariilor, catre segmente tot mai largi, de mijloc, ale populatiei.
Motiv pentru care, spune seful Alpha Bank, bancile trebuie sa vina cu oferte suplimentare de creditare ipotecara standard, ca alternativa la Prima Casa. In acelasi timp, este nevoie de explorarea unor noi produse de creditare pentru locuinte, non-standard, conform nevoilor tot mai diverse ale populatiei, atat pentru imbunatatirea confortului locuintei, dar si pentru alte nevoi sociale, in diferite etape ale vietii.
