Bancile trebuie sa faca toate eforturile pentru a-i salva pe clientii care au dificultati in rambursarea creditelor ipotecare, iar recurgerea la caile juridice si executarea silita ar trebui luata in considerare numai dupa ce au fost utilizate celelalte alternative, se arata intr-o recomandare publicata astazi de Autoritatea Bancara Europeana (EBA), organismul care coordoneaza supravegherea bancara la nivel european.

Printre masurile recomandate bancilor de EBA se afla modificarea dobanzii si a tipului de credit, amanarea platii ratelor sau prelungirea perioadei de rambursare a imprumutului. EBA avertizeaza si in privinta practicii bancilor de a capitiza restantele sau ratele amanate, adica de a le adauga la ratele viitoare: aceasta solutie s-ar putea sa nu fie cea mai potrivita pentru unii: "Bancile ar trebui sa ia in considerare atat protectia consumatorilor cat si perspectivele prudentiale, avand ca principal obiectiv ca masura de salvare sa nu se concentreze doar pe termen scurt ci sa fie sustenabila pe termen lung."

Creditul ipotecar, printre cele mai importante decizii din viata unui om

Cumpararea sau constructia unei case cu ajutorul unui credit ipotecar este una dintre cele mai importate decizii din viata unui om: pentru ca de noua locuinta va depinde calitatea vietii lui, dar in acelasi timp pentru ca este vorba de o investitie de mare valoare, pe termen lung, ce presupune un efort financiar ridicat, precum si o disciplina in a rambursa ratelor lunare aferente creditului. La fel de serioase pot fi, in aceste conditii, si problemele ce ar putea aparea pe parcursul derularii contractului de credit.

Acesta este motivul pentru care atat bancile cat si consumatorii trebuie sa ia o decizie cat mai responsabila si inteleapta atunci cand semneaza un contract de credit ipotecar. In anii care au precedat criza am vazut ca o serie de banci au acordat credite ipotecare intr-un mod iresponsabil, ghidate doar de profit (asa a aparut, de altfel, si criza in Statele Unite, in 2008) iar pe de alta parte multi oameni s-au inhamat la niste obligatii prea pari, astfel ca acum au probleme in rambursarea creditelor. De aceea, autoritatile s-au gandit ca au datoria de a face o serie de recomandari prudentiale cu privire la modul in care trebui tratati clientii bancilor care au dificultati in rambursarea creditelor.

BNR, Protectia Consumatorilor sau alta autoritate din Romania nu au emis pana acum o astfel de recomandare, dar vor fi nevoite sa o faca in viitor, pentru ca Autoritatea Bancara Europeana (EBA), organismul care coordoneaza supravegherea bancilor europene, a emis astazi o opinie privind cele mai bune practici pentru tratamentul debitorilor care au probleme in rambursarea creditelor ipotecare.

Chiar daca opinia EBA nu este obligatorie pentru autoritatile romane, acestea vor fi presate sa adere voluntar la recomandarile institutiei europene. EBA mentioneaza ca a publicat aceasta opinie „pentru a se asigura că riscurile potentiale aferente debitorior carora le este dificil sa-si ramburseze creditele ipotecare sunt gestionate în mod adecvat de către institutiile de credit, precum si pentru a contribui la dezvoltarea unor practici coerente în acest domeniu. Opinia vine in completarea prevederilor cu privire la intarzierile de plata si executarea clientilor din Directiva europeana privind creditele ipotecare (Directiva privind contractele de credit pentru proprietățile rezidențiale).

Ce implica un credit ipotecar

Un credit ipotecar poate fi, pentru majoritatea oamenilor, cea mai importanta decizie de ordin financiar pe care o iau in viata lor.

Creditul ipotecar este principalul mijloc utilizat în multe tări pentru finantarea achizitiei de locuinte, componentele acestuia fiind urmatoarele:
- proprietatea rezidentiala cumparata pe baza creditului;
banca sau IFN-ul (Institutie Financiara Nebancara) care acordă creditul;
- ipoteca pe locuinta in favoarea bancii, reprezentand garantia pentru credit;
- debitorul (beneficiarul creditului), care devine proprietarul locuintei;
- creditul (suma de bani acordata initial) si care urmeaza sa fie rambursat;
-executarea silită sau poprirea ca optiune a creditorului de a confisca proprietatea, în anumite conditii.

Si pentru banci este mai convenabila o intelegere cu datornicii

Pe de alta parte, creditul ipotecar poate avea anumite riscuri. Una dintre aceste riscuri este că debitorii ar putea întâmpina dificultăti in rambursarea creditului, adica sa ajunga in situatia în care  nu mai pot tine pasul cu scandentarul ratelor lunare la credit.  

Problemele financiare pot provoca un mare stres debitorului, de aceea angajamentul proactiv timpuriu este crucial pentru a identifica o solutie viabilă pentru rezolvarea situatiei celui imprumutat. O astfel de solutie este, de obicei, preferata si de creditor, deoarece castigul in urma unei executari silite ar putea fi mai mic, precizeaza EBA.

Bancile trebui sa faca toate eforturile pentru a salva beneficiarii de credite ipotecare cu probleme, iar recurgerea la caile juridice ar trebui luata in considerare numai atunci când au fost utilizate celelalte alternative, mentioneaza EBA.

Chiar înainte ca debitorul sa ajunga în dificultatea de plată, exista, de obicei, semne de avertisment pentru un credit cu probleme. Incapacitatea debitorului de a-si achita o rata in intregime il poate determina pe acesta sa nu mai plateasca nimic si, prin urmare, exista riscul de a intra într-un nivel nesustenabil de îndatorare. Identificarea si contactarea debitorului într-un stadiu timpuriu poate reprezenta o abordare foarte eficienta pentru creditor. De asemenea, este important ca debitorii sa fie încurajati să informeze banca cu privire la orice dificultăti financiare care i-ar putea împiedica sa-si achite la timp ratele.

Reducerea efortului financiar trebuie sa fie pe termen lung, nu doar pe termen scurt

Concret, in ceea ce priveste masurile pe care bancile ar trebui sa le adopte pentru salvarea clientilor lor, EBA recomanda ca acestea trebuie sa aiba ca rezultat diminuarea efortului financiar al debitorilor cu probleme, astfel incat acestia sa ajunga la o rata lunara pe care sa o poata plati in viitor, adica pe terme lung, nu doar timp de cateva luni, fara riscul de a intampina din nou probleme. Asta în afară de optiunea de vânzare voluntară a imobilului ipotecat, ceea ce va duce la un rezultat diferit pentru debitor.

Iata si exemplele de buna practica in acest scop recomandate de EBA:

- Extinderea perioadei de rambursare a creditului ipotecar
Schimbarea tipului de credit
- Amanarea pentru o perioada a platii unei parti sau intregii rate la credit
- Consolidarea mai multor credite intr-unul singur
Schimbarea dobanzii
- Acordarea unei perioade de gratie la plata ratei
- Acordarea de asistenta pentru vanzarea voluntara a locuintei ipotecate
- Capitalizarea sumelor restante (sumele restante sau amanate de la plata se vor adauga la rata ce urmeaza sa fie platita in viitor)

In privinta ultimului aspect, EBA face o precizare: capitalizarea restantelor s-ar putea sa nu fie cea mai potrivita solutie pentru unii. „Bancile ar trebui sa ia in considerare atat protectia consumatorilor cat si perspectivele prudentiale, avand ca principal obiectiv ca masura de salvare sa nu se concentreze doar pe termen scurt ci sa fie sustenabila pe termen lung.

Cu alte cuvinte, degeaba reduci rata lunara a  unui debitor pe o perioada de un an, daca in anul urmator rata devine mai mare decat in trecut, prin adaugarea sumelor restante sau amanate de la plata.

EBA nu face insa nicio referire la posibilitatea ca bancile sa anuleze o parte din datoria clientilor bancilor (haircut), masura de ultima instanta utilizata de creditorii si institutiile internationale, precum FMI si Uniunea Europeana, in salvarea statelor si bancilor.

Anularea unei parti a datoriilor s-ar putea dovedi o solutie mult mai eficienta decat clasicele perioade de gratie sau prelungirea perioadei de creditare, dupa cum admit chair si unii bancheri.