Piata imobiliara da primele semne de temperare

Autor: Bancherul.ro
2008-05-26 16:25

Pe parcursul anului 2008, preturile apartamentelor noi nu vor scãdea, iar în cele mai multe cazuri vor înregistra cresteri, dar nu acelasi lucru se poate spune despre piata apartamentelor vechi, care ar fi înregistrat deja scãderi în primele luni din 2008 cu circa 10%, sustin analistii imobiliari.

Potrivit specialistilor în domeniu, din anul 2002 si pânã în prezent, preturile pe piata româneascã de real estate au crescut spectaculos, iar în ultimii cinci ani, valoarea de piatã a apartamentelor, vilelor si terenurilor a crescut cu procente de peste 500- 600%.

De asemenea, ultimul studiu al UniCredit, prezentat în luna mai la reuniunea BERD de la Kiev, arãta cã preturile imobiliare din Bucuresti sunt printre cele mai mari din centrul si estul Europei, locuitorii Capitalei fiind nevoiti sã plãteascã echivalentul a sapte salarii medii brute pentru a cumpãra un metru pãtrat construit. Datele statistice indicã, astfel, faptul cã un metru pãtrat într-o locuintã deja folositã costa anul trecut în Bucuresti, în medie, 2.177 euro/mp, iar în ceea ce priveste locuintele noi un metru pãtrat costa în 2007, în medie, 2.475 euro/mp, fatã de 1.779 euro/mp în 2005.

Cu toate acestea, economistii UniCredit vãd anumite semne cã piata imobiliarã din Bucuresti ar putea suferi o temperare în perioada urmãtoare.

Aceeasi pãrere o împãrtãsesc si reprezentantii dezvoltatorilor imobiliari. Potrivit acestora, piata imobiliarã din România constituie încã o piatã emergentã, dar “ar fi naiv” sã ne asteptam în continuare la cresteri de preturi la fel de spectaculoase ca în anii precedenti. "Ca orice altã piatã bursierã sau de real estate din lume, si piata româneascã de real estate trebuie sã aibã atât cresteri, cât si stagnãri sau chiar descresteri ciclice. Important este cã întotdeauna proprietãtile imobiliare reprezintã investitii profitabile pe termen lung, chiar si în termeni reali ajustati cu inflatia", a arãtat presedintele companiei imobiliare Perfect Casa, Jeni Dragomir.

În ceea ce priveste statisticile din acest an, datele Uniunii Nationale a Notarilor Publici din România (UNNPR) aratã ca numãrul de tranzactii imobiliare din România a crescut în primele douã luni cu 21,85% pânã la 77.703, fatã de 63.772 în acelasi interval din 2007. Ca valoare, în primele douã luni ale anului, taxele virate la bugetul de stat si bugetele locale în urma tranzactiilor imobiliare au crescut cu 30,36%, pânã la 175,03 milioane lei, de la 134,26 milioane lei cât erau în intervalul ianuarie-februarie 2007. În acelasi timp, actele de garantie imobiliarã au crescut în perioada ianuarie-februarie 2008 cu 36,78% la 30.925, de la 22.609 în primele douã luni din 2007.

Cu toate acestea, ritmul de crestere este mai scãzut ca la sfârsitul anului trecut. Astfel, dacã în luna noiembrie 2007 au fost realizate 50.519 tranzactii, iar în decembrie 48.897, în primele douã luni din 2008 tranzactiile au scãzut, în ianuarie 2008 la 33.478, iar în februarie 2008 la 44.225.

O piatã în curs de “temperare” este si perceptia evaluatorilor asupra pietei imobiliare. Astfel, reprezentantii ai Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din România (ANEVAR) se asteptau, încã de la începutul anului, la o crestere lentã a preturilor pe piata imobiliarã rezidentialã. Pe viitor, preturile din piata imobiliarã româneascã vor creste lent, iar singurele scãderi se vor observa în profitul dezvoltatorilor, datoritã costurilor foarte ridicate cu forta de muncã si materiile prime, sustinea, la sfârsitul lunii februarie, vicepresedintele ANEVAR, Speranta Munteanu.

Reprezentantul companiei de evaluare Darian, Adrian Crivii, considerã, la rândul sãu, cã piata, pe diferitele ei segmente, se situeazã undeva între temperarea ritmului de crestere si stagnare. "Acest lucru se datoreazã în primul rând înãspririi conditiilor de creditare, menite tocmai sã limiteze consumul si sã echilibreze raportul dintre oferta competitivã de pe piatã si cererea solvabilã, iar în al doilea rând, cresterii numãrului de spatii locative noi. În ceea ce priveste terenurile, chiar dacã se înregistreazã în continuare cresteri, se poate observa cã a dispãrut aspectul speculativ din tranzactii, ceea ce tempereazã, si aici, preturile", a mai spus Adrian Crivii. În privinta evolutiei preturilor de pe piata imobiliarã rezidentialã, Crivii estimeazã o crestere de maxim 10 - 15% pentru 2008, la segmentele cele mai competitive.

În ceea ce priveste aspectele financiare, specialistii sustin cã accesul la credite s-ar putea îngreuna în perioada urmãtoare, în ciuda faptului cã bãncile au început sã finanteze chiar si 100% din valoarea imobilelor pe care vor sã le cumpere clientii. ªi asta pentru cã dobânzile la împrumuturile în lei cresc pe mãsurã ce Banca Nationalã a României (BNR) mãreste dobânda de politicã monetarã, situatã, în prezent, la 9,75% pe an.

Creditele în euro, preferate de multi dintre cei care îsi cumpãrã case, nu sunt nici ele lipsite de posibilitatea unei cresteri a dobânzii, în conditiile în care Banca Centralã Europeanã (BCE), cea care stabileste nivelul dobânzii cheie pentru zona euro, se aratã îngrijoratã în primul rând de nivelul ridicat al inflatiei, motiv pentru care balanta se înclinã mai degrabã spre o majorare a dobânzii la euro, decât spre scãderea acesteia.

În plus, apare o altã problemã semnificativã la contractarea unui credit, indiferent de evolutia dobânzilor, atunci când bãncile refuzã sã acorde un împrumut din cauza vechimii mari a imobilului cu care este ipotecat creditul.

Preturile imobilelor vechi vor scãdea în urmãtorii 3-4 ani, pe fondul cresterii ofertei de apartamente noi

Directorul Târgului National Imobiliar si al companiei Admedia, Vlad Vlãscean, crede cã preturile imobilelor vechi se vor prãbusi în urmãtorii trei-patru ani pe fondul ofertei mai mari de imobile noi si datoritã orientãrii clientilor cãtre acest tip de locuinte.

Aceastã tendintã de reorientare a clientilor a fost remarcatã, cum era de asteptat, si de consultantii imobiliari. Acestia sustin cã numãrul celor care opteazã pentru apartamente noi este în crestere. "Scãderea preturilor la apartamentele vechi depinde foarte mult de numãrul de apartamente noi livrate. Ritmul de livrare al apartamentelor noi nu este încã foarte ridicat, deci scãderea va fi în trepte si cred cã procentul va fi undeva între 10-25% în urmãtorii ani", declara recent George Ivan, consultant în cadrul departamentului rezidential al companiei de consultantã imobiliarã DTZ Echinox.

De altfel, pretul locuintelor vechi continuã sã rãmânã crescut tocmai datoritã unei oferte de locuinte noi cu mult sub cerere, fapt accentuat de nefinalizarea la timp a unor importante proiecte rezidentiale.

Presedintele Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din România (ANEVAR), Adrian Vascu, declara în februarie cã pretul mare si uneori speculativ al locuintelor vechi este sustinut printre altele de nefinalizarea la timp a proiectelor noi anuntate pe piatã, de nivelul ridicat al cererii, dar si de unele aspecte financiare cum ar fi cursul valutar si dobânzile. Acesta a mai spus recent cã nerealizarea proiectelor noi pe anul 2007 a fost în proportie de circa 40%, iar populatia este tot mai disperatã sã se mute într-o casã proprie.

Cu toate acestea, piata locuintelor vechi a început sã cunoascã nu numai o stagnare, dar chiar o scãdere.

"Asa cum era de asteptat, preturile apartamentelor din blocurile vechi au scãzut în prima parte a anului cu aproximativ 10% fatã de valorile de la finalul anului trecut. Pe fondul aparitiei noilor proiecte rezidentiale, cererea pe acest segment este în scãdere, mai ales cã, în momentul de fatã, multi dintre proprietarii acestor locuinte vor sã le vândã pentru a se muta în ansamblurile noi. Acest lucru înseamnã o ofertã mai mare pe piatã pe acest segment, al apartamentelor vechi, ceea ce pune presiune pe preturi", a declarat pentru NewsIn, managing partner Darian, Adrian Crivii.

Nici piata apartamentelor noi nu va cunoaste cresteri spectaculoase

Pe de altã parte, Adrian Crivii a subliniat cã nici proiectele rezidentiale noi nu au înregistrat cresteri majore în prima parte a anului.

Directorul Târgului National Imobiliar si al companiei Admedia, Vlad Vlãscean a declarat cã începutul anului 2008 a adus o scumpire de circa 10% la locuintele noi.

"Apartamentele noi se vând în continuare, iar dezvoltatorii anuntã proiecte noi pentru cã cererea la nivelul Bucurestiului nu este încã acoperitã. Desi ne aflãm într-o perioadã în care se înregistreazã de obicei o scãdere a vânzãrilor, vara ne fiind cea mai bunã perioadã pentru rezidentiale, apartamentele noi se tranzactioneazã destul de bine, iar pretul acestora a înregistrat o crestere de 10-15% de la începutul anului. În plus, la nivel general putem vorbi chiar de o crestere semnificativã a ritmului de vânzare comparativ cu anul trecut. Desigur, pentru cã proiectele sunt mult mai numeroase, oamenii au mai multe optiuni, motiv pentru care cererea se disipeazã în piatã", a declarat pentru NewsIn, Irina Petrescu, partener al companiei imobiliare ESOP Consulting.

George Dimitriu, agent exclusiv al ansamblului rezidential Obor Towers a spus pentru NewsIn cã apartamentele s-au vândut, în acest an, chiar mai bine decât în 2007, în conditiile în care, din ianuarie 2008 pânã acum, s-a înregistrat o majorare a pretului de aproximativ 10 procente.

La rândul lor, reprezentantii companiei imobiliare CBRE Eurisko estimeazã cã pretul pe metrul pãtrat construit al locuintelor noi va creste în acest an cu 10-30% din cauza majorãrii pretului terenurilor disponibile, al utilitãtilor, materialelor de constructie si fortei de muncã, iar per ansamblu, pretul final de vânzare al apartamentelor noi va creste cu 5-15%. "În perioada urmãtoare vor exista corectii pentru preturile nejustificate ale locuintelor, însã preturile de vânzare nu vor scãdea atâta vreme cât existã o cerere potential ridicatã. Pentru 2008, pe segmentul rezidential estimãm doar o scãdere a ritmului de crestere a preturilor", a spus managerul departamentului de evaluare al CBRE Eurisko, Adrian Nicolescu.

Nu o scãdere realã, ci doar o încetinire a ritmului de crestere a pietei este aprecierea presedintelui ANEVAR, Adrian Vascu. Aceasta declara recent cã preturile din piata imobiliarã, vãzute din afarã, pot pãrea ridicate fatã de puterea de cumpãrare a românilor, dar totusi existã în continuare bani care "se miscã de la vânzãtori la cumpãrãtori", iar atâta timp cât cererea existã nu poate fi vorba de o scãdere a pietei imobiliare.

• Tipareste detalii
• Trimite pe mail
• Facebook
• Twitter
• Google
• Vizualizari: 807

Comentarii

Nume *:

E-mail *:
(nu se afiseaza pe site)
Subiect:
*
Comentariu:



Tastati codul din imagine (doar cifre)